Deseja investir em propriedades, mas não possui conhecimento? Se SIM, aqui está um guia completo sobre como investir em prédios e complexos de apartamentos sem dinheiro.
Investir em prédios e complexos de apartamentos é um grande compromisso a ser assumido, tanto financeiramente quanto de outra forma. Portanto, não é de admirar que às vezes seja descrito como uma carreira, e não apenas como uma estratégia de investimento. O gerenciamento de complexos de apartamentos exige um nível de envolvimento mais profundo quando comparado ao gerenciamento de unidades unifamiliares, tanto física quanto financeiramente. Por outro lado, investir em prédios de apartamentos tem suas próprias vantagens, únicas para o nicho.
Por que prédios e complexos de apartamentos são um grande investimento
- Acumulação de capital: Vários inquilinos pagam sua hipoteca. Com menos transações, é possível reunir um portfólio considerável de ativos para o planejamento herdado em muito menos tempo.
- Alavancagem: O custo do capital nunca foi tão atraente e existem diversas conjunto de produtos de empréstimo para escolher.Agora é a hora de bloquear a dívida de longo prazo e pagar o principal significativo ao longo do tempo.
- Fluxo de caixa: As carteiras de ações não criam fluxo de caixa, a menos que as ações paguem dividendos. Tradicionalmente, os apartamentos têm mais estabilidade do que estoques.
- Ativo rígido: Um prédio de apartamentos não é um ativo em papel – é muito mais tangível. Se você comprar a oferta certa, seu valor nunca poderá chegar a zero. Os apartamentos são universalmente considerados um excelente hedge de inflação (um dia, a inflação acabará aumentando).
Como investir em complexos de prédios de apartamentos sem dinheiro
Aprender a investir em prédios e complexos de apartamentos não é tarefa fácil, mas as etapas abaixo podem ajudar a facilitar o processo. Para começar, primeiro verifique se a inserção no nicho de investimento é absolutamente a coisa certa para você:
1. Certifique-se de investir em apartamentos e projetos de construção é o investimento certo para você
Se você já criou um portfólio ou é completamente novo em investimentos imobiliários, deve ter certeza absoluta de que investir em prédios de apartamentos é ideal para você.Há muitas coisas que você deve considerar, incluindo o custo envolvido e o componente de tempo. Os custos de propriedade de um prédio de apartamentos incluem o requisito inicial de capital, bem como uma matriz de fluxo de caixa contínua associada ao gerenciamento de várias unidades de inquilino ao mesmo tempo.
Em segundo lugar, o gerenciamento de um prédio de apartamentos exige mais envolvimento e gerenciamento, como como lidar com a rotatividade de inquilinos, alugar documentos e tratar de questões de manutenção. Antes de tomar a decisão financeira de realizar essa linha de investimento, certifique-se de que o agendamento possa acomodá-la e que você também tenha os meios necessários para arcar com as despesas envolvidas.
2. Escolha o tipo de prédio a ser utilizado
Não é preciso dizer que nem todos os apartamentos são iguais. O vêm em diferentes formas e tamanhos. Um edifício pode ser uma mansão vitoriana reformada que foi dividida em várias unidades, enquanto outro pode ser um moderno edifício de vários andares em uma área metropolitana.
Determinar quanto apartamento você pode pagar ajudará a restringir sua pesquisa , além de identificar quais tipos de construções oferecerão o melhor retorno do investimento para o seu orçamento. Os investidores enfrentam uma difícil negociação entre o preço de compra e os custos de reparos e renovação.
3. Identifique uma propriedade
Assim que você decide o tipo de complexo de apartamentos que gostaria de possuir, o próximo passo lógico é procurar propriedades. Você pode optar por procurar propriedades por conta própria, com a ajuda de um profissional ou serviço, ou uma combinação de ambas.
Uma maneira de procurar um acordo de forma autônoma é ingressar no seu clube local de investimentos imobiliários ou Associação. Ao trabalhar em rede com outros profissionais, é provável que você se conecte com um colega investidor que conhecerá um imóvel à venda.
Por outro lado, agentes imobiliários, especialmente agentes comerciais, podem ser úteis para Este processo. Eles não apenas têm acesso a vários serviços de listagem, como também têm listagens de corretoras comerciais. No entanto, observe que a taxa de comissão das transações comerciais é um pouco maior que a das transações residenciais.
4. Preste atenção à sua devida diligência
Antes de fazer uma oferta de compra de um prédio ou complexo de apartamentos, lembre-se da sua devida diligência e faça uma análise minuciosa do negócio. Se você pretende comprar um apartamento, os fatores que você deve ter em mente incluem, a localização, o número de unidades no edifício, as comodidades disponíveis e as condições do edifício.
Esses aspectos ajudarão você a calcular quanto de aluguel você poderá cobrar, bem como quanto você precisará gastar nos reparos e melhorias necessários. Além disso, as condições gerais do edifício podem ajudar a sinalizar com que frequência os reparos podem afetar seu fluxo de caixa mensal.
Além disso, a localização da propriedade apontará para fatores socioeconômicos locais que afetarão a lucratividade a longo prazo. em termos de rendimento de aluguel, taxas de ocupação ou valor de revenda. Depois de levar a sério uma propriedade em particular, não deixe de contratar um inspetor e obter cópias de arrendamentos, declarações fiscais e quaisquer outros documentos legais do proprietário anterior para ajudar a identificar problemas ocultos, se houver.
5. Faça uma oferta, financie e feche o acordo
Para fazer uma oferta, o valor do prédio pode ser avaliado usando comparações de mercado, renda potencial e abordagem de substituição, onde os investidores estimam quanto custaria para construir um edifício semelhante. Como as propriedades com cinco ou mais unidades não se qualificam para empréstimos garantidos pelo governo, os empréstimos comerciais geralmente vêm de credores tradicionais e privados.
Esteja preparado para quando os credores exigirem juros e reservas de caixa, bem como para quando eles preferem propriedades com bom potencial de mercado e altas taxas de ocupação.No entanto, a boa notícia aqui é que os credores comerciais tendem a enfatizar o potencial de renda da propriedade e não se concentram menos do que as finanças pessoais e o histórico de crédito do investidor.
Fatores a serem considerados ao investir em prédios de apartamentos e complexos
a. Fluxo de caixa: Esta propriedade gerará fluxo de caixa? Essa é a questão mais importante a ser considerada e depende de vários fatores, incluindo:
- Força do mercado local de aluguel (vagas e inadimplência)
- Tipo de mercado você está comprando (os edifícios da classe C geralmente têm mais rotatividade de locatários e reparos e manutenção mais elevados do que os edifícios das classes A ou B)
- Taxa de juros do seu financiamento (é um financiamento convencional ou um empréstimo com dinheiro vivo?)
- Tamanho do seu adiantamento
Em seguida, você terá que se perguntar se o imóvel que deseja comprar será capaz de fornecer uma renda realista para você. Você também precisa conhecer o fluxo de caixa dessa propriedade em comparação com outras propriedades em potencial.
Por exemplo, uma casa de US $ 150.000 que aluga por US $ 1.000 por mês tem um potencial de renda melhor do que uma casa de US $ 300.000 que aluga por US $ 1.600 por mês. Um edifício de quatro unidades que custa US $ 400.000 pode gerar US $ 3.000 por mês no mesmo bairro. Comprar nos bairros certos e no estágio certo de um ciclo imobiliário é de extrema importância e, quando bem feito, resultará em valorização e lucro saudáveis.
Se a propriedade lhe fornecerá renda, você questiona se a renda é importante para você. Você tem outra fonte de renda que permita gastar mais na reforma do prédio? Você precisa de mais renda agora ou o crescimento futuro do patrimônio é mais importante?
b. Alavancagem: Alavancagem é importante no investimento. Isso ocorre porque quanto menos dinheiro você coloca em cada propriedade, mais propriedades você pode comprar. Se as propriedades aumentarem de valor, sua taxa de retorno aumentará exponencialmente. No entanto, se as propriedades caírem em valor e você tiver muitas dívidas na propriedade, o resultado poderá ser um fluxo de caixa negativo. O fluxo de caixa negativo pode ser “ruim” ou “bom”. O tipo “bom” é de curto prazo e ganha dinheiro.
O investimento “nada abaixo” é muito atraente para o investidor de alta alavancagem, mas deve ser abordado com cautela. Se você é um jogador de longo prazo, a alavancagem geralmente funcionará a seu favor se os mercados em que você investir se valorizarem a longo prazo e sua receita com as propriedades puder pagar pela maior parte do serviço mensal da dívida.
c. Equidade: O patrimônio pode assumir várias formas, tais como:
- Preço com desconto
- Fixador superior – potencial “upside”
- Oportunidade de rezoneamento
- Má gestão
- Execução duma hipoteca
Há muitas maneiras de criar patrimônio, mas comprar em patrimônio é sua melhor aposta.Encontre alguém que esteja interessado em vender sua propriedade e esteja disposto a abrir mão de seu patrimônio por menos do que o valor total. Como alternativa, você pode comprar um imóvel que precise de trabalho que possa ser feito por 50 centavos por dólar ou menos. Em outras palavras, se a propriedade precisar de US $ 10.000 em trabalho, obtenha um desconto de US $ 20.000 no preço ou melhor.
d. Apreciação: como mencionado anteriormente, a compra nos bairros certos e no estágio certo de um ciclo imobiliário resultará em valorização e lucro. Mas este não é um feito muito fácil. Cronometrar um ciclo imobiliário é difícil e é muito especulativo. Se você compra propriedades sem patrimônio ou fluxo de caixa exclusivamente para apreciação de curto prazo, está realizando um investimento arriscado.
A compra de apreciações de moderada a longo prazo (10 a 20 anos) é mais segura e fácil. Observe as tendências de longo prazo da vizinhança e da cidade para escolher áreas que manterão seus valores e crescerão em um ritmo médio de 5 a 7%. Combine essa tática com um fluxo de caixa razoável e a compra de ações, e você será um investidor inteligente.
e. Risco: um bom investidor deve sempre avaliar o risco envolvido em qualquer investimento antes de fazê-lo. Pergunte a si mesmo: “E se minhas suposições estiverem erradas?” Em outras palavras, eu tenho um “Plano B”? Se você comprou uma propriedade para apreciação e a propriedade não teve valor, você pode alugar por um fluxo de caixa positivo?Se você comprar com um empréstimo de taxa ajustável e as taxas subirem, isso o deixará fora do negócio?
Se você tiver algumas vagas, poderá lidar com o fluxo de caixa negativo ou será negativo para você? e suas finanças. Com investimentos como esse, você deve esperar o melhor, mas preparado para o pior cenário possível.
Sinais de alerta de um mau negócio
Existem alguns os sinais reveladores de que quando você os identifica podem significar que um acordo de investimento será ruim. Alguns deles são:
- Os números não somam: Você está nesse jogo porque quer ganhar dinheiro. Se os números não aumentarem e o vendedor não reduzir o preço ou oferecer melhores condições, procure outro investimento em outro lugar.
- Números ausentes: Se o vendedor não puder fornecer as declarações de lucros e perdas acumuladas no ano, além dos números reais dos dois anos anteriores, passe para outra transação.
- Números fabricados: Números pro forma são pura adivinhação. Eles podem ser adivinhações educadas, mas ainda são uma projeção. Os credores não dão peso a esses números inventados e você também não deveria. É aqui que sua experiência desempenha um grande papel. Depois de um tempo, você será capaz de descobrir rapidamente “quem está soprando fumaça” ou se os números fazem sentido.
- Propriedade problemática : há cenários em que uma propriedade fica bem no papel – os números são reais e somados. No entanto, uma visita ao local mostra algo bem diferente. Talvez precise de grandes reparos, porque o vendedor adiou a manutenção, esperando passar a dor de cabeça para o comprador. Não deixe esse comprador ser você. Procure um acordo melhor em outro lugar.
- Área errada : não gaste seu dinheiro tentando reverter uma tendência. Se o bairro está em declínio, a propriedade carrega esse estigma. Os inquilinos vão seguir em frente, e você também deveria.
- Meses no mercado : Boas propriedades passam rápido. As propriedades ruins permanecem nas listagens mês após mês. Com o trabalho de detetive, você pode descobrir por que é um fracasso. E essa é uma experiência de aprendizado viável, mas você gastará melhor seu tempo buscando bons negócios.
